Miglior mutuo: Mutui per prima casa, surroga e detrazioni

Miglior Surroga Mutuo: come funziona

Il contratto mutuo è prevede il trasferimento di una somma da un soggetto (detto mutuante) ad un altro (detto mutuatario), che si impegna a restituire il denaro maggiorato di una quota di interessi, proporzionata alla consistenza del mutuo e alla sua durata.

Regolamentato dagli articoli 1813 e seguenti del Codice Civile, il mutuo può essere richiesto per varie finalità, dall’acquisto della prima casa, al finanziamento di opere di ristrutturazione, fino alla surroga. In quest’ultimo caso l’istituto di credito non eroga denaro al cliente, ma si fa carico di un finanziamento già in corso presso un’altra banca.

Una soluzione molto vantaggiosa per il richiedente, che non è tenuto a pagare nessuna commissione, né penali per l’estinzione anticipata del finanziamento. Tutte le spese collegate al trasferimento del mutuo sono a carico della banca subentrante, inclusi gli oneri notarili.

Attualmente la surroga rappresenta il motore del mercato mutui (stando i dati pubblicati dall’Abi circa un terzo del totale del mercato è costituito da surroghe), che sta vivendo un periodo di forte ripresa. Si stima infatti che nei primi 8 mesi dell’anno le erogazioni sono aumentate dell’86,1% rispetto allo stesso periodo del 2014.

Un risultato dovuto in larga parte alla riduzione dei tassi di interesse, che negli ultimi mesi hanno toccato i minimi storici (l’Euribor a 3 mesi si attesta a -0,06% e l’Eurirs a 10 anni è pari allo 0,90%) a cui ha contribuito anche il Quantitative Easing. Manovra con cui la BCE effettua acquisti programmati di titoli finanziari (soprattutto obbligazioni) negoziati sul mercato, al fine di immettere una massiccia dose di liquidità nel sistema finanziario.

Miglior mutuo tasso fisso o variabile

Ma quali sono le varie tipologie di mutuo? I contratti di mutuo si possono distinguere per durata, finalità e tassi d’interesse. La legislazione contempla infatti l’esistenza di finanziamenti di media o lunga durata.

Sul mercato è possibile dunque trovare mutui da 5, 10, 15 e 20 anni, e anche se utilizzati più raramente, da 25, 30, 35 o 40 anni. Questi ultimi (35 e 40 anni) sono concessi solo in casi particolari, ad esempio la sottoscrizione di un finanziamento per l’acquisto della prima casa da parte di un richiedente con meno di 35 anni di età.

Troviamo poi il tasso di interesse, ossia il valore, dichiarato in percentuale, che indica la maggiorazione che il beneficiario paga a fronte della concessione del credito. Esistono varie tipologie di tassi d’interesse, ma quelli adottati più comunemente  sono:

  • tasso fisso
  • tasso variabile
  • tasso misto.

Il finanziamento a tasso fisso presenta lo stesso tasso d’interesse per tutta la durata del contratto, mentre quello variabile è soggetto alle variazioni di mercato del parametro di riferimento (Euribor o BCE).

Il tasso misto è la combinazione di fisso e variabile. I finanziamenti a tasso misto possono prevedere:

  • la possibilità di modificare periodicamente il tasso da fisso a variabile o viceversa, a seconda di scadenze ben definite da contratto.
  • Il rimborso di parte del capitale con l’applicazione di un tasso fisso e della quota restante a tasso variabile.

Miglior mutuo prima casa

Per quanto riguarda le finalità, il mutuo è solitamente legato ad esigenze specifiche, tra le principali ragioni che portano alla richiesta del credito troviamo:

  • acquisto o costruzione di un immobile
  • ristrutturazione di un immobile
  • liquidità.

I mutui più richiesti sono senza dubbio quelli per l’acquisto di un immobile, di solito ad uso abitativo. Categoria di finanziamento che, se sottoscritta per l’acquisto della prima casa, dà diritto a delle detrazioni fiscali previste per legge.

Miglior mutuo prima casa: detrazioni

È possibile infatti detrarre gli interessi passivi del mutuo tramite dichiarazione dei redditi. Il richiedente potrà quindi dedurre ai fini del calcolo Irpef il 19% delle spese pagate.

La detrazione, è accessibile a condizione che il contratto di mutuo si riferisca all’acquisto dell’abitazione principale o di una casa in cui il mutuatario dimora abitualmente con la famiglia. Tuttavia è possibile ottenere l’agevolazione anche se l’immobile è adibito ad abitazione di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Per il 2015 la quota massima di interessi passivi su cui è possibile calcolare la detrazione è di 4 mila euro. Sono esclusi dalla detrazione i mutui sottoscritti per l’acquisto di una pertinenza dell’unità immobiliare, come garage o cantina, a meno che questo non sia subordinato all’acquisto della casa.

Ai fini dell’accesso all’agevolazione è fondamentale che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto. Ricordiamo infine che è possibile ottenere la detrazione anche per i mutui sottoscritti per finanziare lavori di ristrutturazione o costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.

In tal caso è necessario soddisfare due condizioni:

  • il contratto di mutuo deve essere sottoscritto 6 mesi prima della data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi seguenti
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dalla fine dei lavori di costruzione.

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